法规案例--天津德唯律师事务所

“追求田园怡情，购买山水农居”需谨慎

近些年来，随着人们生活水平以及养生意识等提高，很多城市居民开始向往农村田园生活，纷纷加入了购买农村房屋的大军中，但是这其中的风险，很多人并没有注意到。07年有个著名的北京通州画家村房屋买卖判决，我们从这个判决可以看到一定的风险及经验。

2002年7月1日，李某与马某某签订了房屋买卖协议，约定购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋N间及院落，房屋价款56000元。马某某原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民，于1998转为居民，现户籍地为北京市通州区永顺镇乔庄西区某号楼。李某系河北省邯郸市城市居民。协议落款处除了买卖双方签字外，还有证人及代笔人签字，且当地村民委员会也在合同上加盖了印章。双方签订协议后，李某支付了全部购房款，马某某将房屋相关证照交付给了李某。李某入住后对原有房屋进行了装修，并经村民委员会批准新建了三间房屋。

好景不长，该地因修建地铁，房屋价格暴涨，原房主马某某反悔。所以于2006年底，向法院起诉要求确认房屋买卖协议无效，并要求李某返还房屋。经过审理，北京市第二中级人民法院于2007年年底作出终审判决，确认双方签订的房屋买卖协议无效，李某向马某某返还房屋，马某某向李某支付房屋及添附部分价款九万余元，同时该判决认定马某某为导致协议无效的主要责任方，应对李某的信赖利益损失进行赔偿。

由上述案件我们可以看出，非本村集体户口的人购买村集体土地所建房屋的协议无效，一旦被起诉，都将有可能面临返还房屋的风险。那么有人会说，“我花钱买的房，当时对方也同意了，之后他反悔了我就把房还回去，法律就不保护我的权利吗？”我们再看一下上面的案例，法院最后判决马某某应当对李某的信赖利益损失进行赔偿。法院原则上要求对涉案房屋进行评估，对于评估的房屋总价款，按照三、七开进行分配，卖房人得三成，买房人得七成，这样分配实际上是对卖房人的过错给予一种惩罚。目前法院对于城镇居民购买农民房屋引发的纠纷，基本上采用这一原则处理。

综上所述，购买农村宅基地及其房屋的行为要谨慎，非本村集体户口的人买卖，最后很大可能会被判决该买卖协议无效，虽然有可能会得到信赖利益的赔偿，但是这始终属于不可避免的风险。所以笔者建议，如果真的向往农村的田园生活，租赁，可能是更好的选择！